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Im September 2014 wurde der "Gasthof Hofwirt" der Stadtgemeinde zum Kauf angeboten. Zu Beginn wurde über eine mögliche Nutzung im öffentlichen Interesse, dafür notwendige Investitionen und damit die Höhe der Gesamtinvestitionen in den Fraktionen noch diskutiert. Im Laufe der Zeit zeichnete sich ab, dass die Gemeinde den Gasthof um beinahe jeden Preis erwerben wolle und Nutzungskonzept sowie die zu erwartende Budgetbelastung kaum noch eine Rolle spielten.

Am 19. Februar 2015 wurde in der Gemeindevertretung gegen die Stimmen der LeSe ein Grundsatzbeschluss zum Ankauf um € 550.000,- gefasst. Nutzungsmöglichkeiten, die Höhe der noch zu tätigenden Investitionen zur Modernisierung, oder die zu erwartenden laufenden Kosten wurden bei diesem Tagesordnungspunkt durch die Gemeindeführung völlig ausgeklammert.

Am 9. April beschließt die Gemeindevertretung gegen die Stimmen der LeSe den Ankauf des Hofwirt um € 550.000,-. Nach dieser Abstimmung schlug die FPÖ, offenbar in Abstimmung mit der ÖVP, die Einrichtung einer Arbeitsgruppe vor, die herausfinden soll, wie die Hofwirt-Immobilie zukünftig genutzt werden soll (!).

Die LeSe schlägt am 16. April einen politisch neutralen, kompetenten Menschen der Seekirchner Wirtschaft als Mitglied in der 'Arbeitsgruppe Hofwirt' vor. Die Gemeindeführung versucht diese Besetzung im Vorfeld zu verhindern.

Lesen Sie hier den Ablauf der bisherigen Ereignisse in umgekehrt chronologischer Reihenfolge.

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April 2015

Norbert Weiss 16. April 2015

Entsendung des Arbeitsgruppen-Mitglieds zur Nutzungsbestimmung des Gasthofs Hofwirt.


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Norbert Weiss
Fraktionsführer

Die LeSe informiert die Stadtgemeinde, dass sie einen politisch neutralen Menschen der Seekirchner Wirtschaft, der sich sehr für die Entwicklung des Stadtzentrums engagiert und dem der Fortbestand des 'Hofwirt' als Gasthof sehr am Herzen liegt, für den Platz der LeSe in der Arbeitsgruppe zur Bestimmung der Nutzung des Hofwirts entsendet.

Dazu muss man wissen, dass in Arbeitsgruppen der Stadtgemeinde - im Gegensatz zu Ausschüssen - auch Seekirchner Bürger, die kein Gemeindevertretungs-Mandat haben, mitarbeiten können. Dies wird beispielsweise in den Arbeitsgruppen für ‚Aufsuchende Jugendarbeit‘, ‚Betriebsansiedlungen‘, ‚Budget/Finanzen‘, ‚Weiterentwicklung Kinder- und Schulbetreuungseinrichtungen‘ oder bei der ‚e5-Arbeitsgruppe‘ seit Jahren so praktiziert.

Die Gemeindeführung versucht, die Entsendung dieses kompetenten Seekirchner Bürgers im Vorfeld zu verhindern. Mit fadenscheinigen Argumenten wird behauptet, dass in Arbeitsgruppen nur Gemeindevertretungs-Mandatare mitarbeiten könnten. Die LeSe widerlegt dies mit den oben genannten Beispielen und hält an ihrem Entsendungsvorschlag fest.

In der nächsten Gemeindevertretungs-Sitzung am 28. Mai wird über die Besetzung der ‚Arbeitsgruppe für die Nutzungsbestimmung des Gasthofs Hofwirt‘ entschieden. Seekirchner Bürger sind herzlich eingeladen, an dieser spannenden Sitzung teilzunehmen.

Norbert Weiss April 2015

GV-Sitzung am 9. April 2015


Beschluss zum Ankauf des Gasthofs Hofwirt

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Norbert Weiss
Fraktionsführer

Die Gemeindevertretung hat am 9. April den Kaufvertrag über den Ankauf des 'Gasthof Hofwirt' um € 550.000 durch die Stadtgemeinde gegen die Stimmen der LeSe abgesegnet. Im Zuge der Diskussion wies die LeSe erneut auf die schlechte Vorbereitung des Ankaufs, das fehlende Nutzungskonzept, das hohe Risiko aufgrund der alten Bausubstanz und die Nichterkennbarkeit des öffentlichen Interesses dieses Ankaufs hin.

Pikanterweise fehlten die Unterlagen über das angekaufte Inventar. So war unter anderem unklar, ob der Gastronomie-Ofen mitgekauft wird oder nicht. Immerhin ein Austattungsdetail mit einem Neuanschaffungswert von € 70.000 bis 100.000. Das war den Vertretern von ÖVP, FPÖ, FWS UND SPÖ offenbar egal. Sie stimmten für den Ankauf, ohne dieses Detail vorher zu klären.

Nach dieser Abstimmung schlug die FPÖ, offenbar in Abstimmung mit der ÖVP, die Einrichtung einer Arbeitsgruppe vor, die herausfinden soll, wie die Hofwirt-Immobilie zukünftig genutzt werden soll (!). Die LeSe forderte dies von Beginn an. Um zu retten, was zu retten ist, stimmte der Großteil der LeSe-Gemeindervertreter der Einrichtung dieser Arbeitsgruppe zu.

März 2015

Norbert Weiss, März 2015

SIND WIR WIRT?


Der Ankauf des "Gasthof Hofwirt" durch die Stadtgemeinde

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Norbert Weiss
Fraktionsführer

Die Gemeindevertretung hat am 19. Februar mehrheitlich dem Grundsatzbeschluss zum Ankauf des "Gasthof Hofwirt" um € 550.000,- zugestimmt. Als einzige Fraktion hat sich die LeSe gegen diesen Ankauf ausgesprochen, weil kein ausreichendes öffentliches Interesse vorliegt, das diese große Investition rechtfertigt. Die Gesamtkosten wurden mit ca. 1 Mio. € nur grob geschätzt. Weiters bemängelt die LeSe den wenig professionellen Ablauf der Preisverhandlung.

Die Gemeindeführung argumentiert, den Hofwirt als Wirtshaus erhalten zu wollen, den Veranstaltungssaal der Öffentlichkeit zugänglich zu machen, und verbreitet gleichzeitig Gerüchte, ‚Wettbüros‘ oder Ähnliches könnten an diesem zentralen Standort einziehen. Tatsache ist, dass es mindestens einen privaten Interessenten gibt, der investitionsbereit ist, um die Gaststätte in der jetzigen, aber in modernisierter Form weiter zu betreiben. Um den Hofwirt zu erhalten, wäre eine Investition der Gemeinde also gar nicht erforderlich.
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Erst am Ende der Preisverhandlungen hat man sich auf Anregung der LeSe zu einem Wertgutachten durchgerungen, das Bürgermeisterin Monika Schwaiger (ÖVP) bei einem Parteifreund in Auftrag gab. Obwohl die Gemeinde den Verkehrswert des Objekts zwischenzeitlich bereits überboten hatte und nach Ansicht der LeSe längst Höchstbieter war, hat die Bürgermeisterin das Angebot der Gemeinde um weitere € 20.000 auf € 550.000 erhöht, obwohl das inzwischen vorliegende Gutachten einen deutlich niedrigeren Verkehrswert, nämlich € 490.000 auswies.

|In der Gemeindevertretungssitzung waren weder ein Nutzungskonzept, die notwendigen Modernisierungen noch die dafür notwendigen Investitionen Thema. Diese Investitionen werden die Gesamtkosten auf voraussichtlich 1 Mio. € - vielleicht sogar darüber hinaus - erhöhen.

Die Hinweise im Schätzgutachten auf die sehr alte und nicht geprüfte Bausubstanz blieben im Amtsbericht unerwähnt. Die möglichen Pachterträge wurden möglicherweise viel zu optimistisch eingeschätzt.

Aufgrund dieser wenig professionellen Vorbereitung, des hohen Risikos für das Gemeindebudget und vor allem wegen des nur schwer erkennbaren öffentlichen Interesses hat die LeSe als einzige Fraktion diesem Immobilienkauf nicht zugestimmt. Die Million wird für andere Aufgaben und Projekte fehlen.

Februar 2014

Norbert Weiss Februar 2015

GV-Sitzung am 19. Februar 2015


Wortmeldung Norbert Weiss

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Norbert Weiss
Fraktionsführer

Am 30. September letzten Jahres kam das Thema ‚Ankauf Hofwirt‘ in einer Fraktionsführersitzung erstmals zur Sprache. Es kam zu einem kurzen Brainstorming über die Nutzungsmöglichkeiten für das Objekt. Man war einhellig der Meinung, dieses Thema weiter zu verfolgen.

Die LeSe hat bei dieser Sitzung klar zum Ausdruck gebracht, was aus ihrer Sicht für eine Entscheidung essentiell notwendig ist: der Kaufpreis, ein Nutzungskonzept, die Höhe der dafür notwendigen Investitionen und damit die Kenntnis über die Höhe der Gesamtinvestition, um zu Entscheiden, ob ein ausreichendes öffentliches Interesse vorliegt, dass diese unerwartete, große Investition rechtfertigt.

Bei den nächsten Fraktionsführer-Besprechungen am 17. November und am 22. Dezember ging es der LeSe vor allem um das Nutzungskonzept. Von der Bürgermeisterin wurde eine Nutzung als verpachtetes Wirtshaus sowie einer Nutzung des Saals für Vereine genannt. Gleichzeitig wurde von der Bürgermeisterin dargelegt, dass ein Nutzungskonzept erst nach dem Kauf erstellt werden solle.

Kurz vor Weihnachten wurde noch diskutiert, ob ein Wertgutachten erstellt werden solle. Aus Sicht der LeSe war ein Gutachten zu diesem Zeitpunkt längst überfällig. Trotz Bedenken von ÖVP und FPÖ, ein Überbieten des Gutachtens durch die Gemeinde könnte zu Kritik aus der Bevölkerung führen, wurde vereinbart, ein Gutachten erstellen zu lassen. Zu diesem Zeitpunkt lag das Angebot der Bürgermeisterin bei 530.000 Euro. Zur Angebotshöhe wurde argumentiert, dass die Gemeinde ‚sicher einen Liebhaberpreis bezahlen müsse‘.

Zum Nutzungskonzept:
Die LeSe hat sich in diesen beinahe fünf Monaten ausführlich Gedanken über eine mögliche Nutzung im öffentlichen Interesse gemacht und kam zum Schluss, dass es nicht Aufgabe der Gemeinde ist, an einem privatwirtschaftliches Unternehmen wie einem Wirtshaus finanziell mit Steuergeldern in erheblicher Höhe mitzuwirken.
Bleibt noch der im Objekt befindliche Veranstaltungssaal. Dieser steht einerseits schon heute jedem Interessierten zur Verfügung und andererseits gibt es in Seekirchen mindestens eine zweite Alternative für einen solchen Saal.
Der Zugang zu einem Veranstaltungssaal für Vereine ist natürlich wichtig. Dieser Zugang könnte aber sehr einfach über Vermittlung durch die Gemeinde, gegebenenfalls auch durch geringfügige finanzielle Unterstützung der Vereine durch die Gemeinde erreicht werden.

Die Gemeindeführung war mit ihrer Nutzungs-Idee vom Herbst, im Großen und Ganzen das Bestehende fortzuführen, schnell zufrieden und hat die Monate seitdem in dieser Hinsicht ungenutzt verstreichen lassen. Statt über eine im öffentlichen Interesse viel besseren Lösung nachzudenken, wurden Schreckens-Szenarien entwickelt, was denn nicht alles bei dem Objekt schlechter werden könnte, wenn sich die Gemeinde nicht engagieren würde.

Ins Spiel gebracht wurde beispielsweise, dass im Hofwirt ein Wettbüro einziehen könne. Abgesehen davon, dass es den Seekirchner Betrieben und Bürgern obliegt, welche Geschäfte wo Sinn machen, ist der Hofwirt als Geschäftslokal absolut ungeeignet. Dieses Szenario ist also höchst fragwürdig.
Es wurde sogar die Monopolstellung einer anderen Gaststätte in Bezug auf einen Veranstaltungssaal ins Spiel gebracht, die verhindere, dass Vereine auf eigene Rechnung Veranstaltungen in einem Saal durchführen könnten.

Das Engagement der Gemeinde mit einer Nutzung wie in der Presse kolportiert, würde bewirken, dass den Seekirchnern ein Wirtshaus und ein Veranstaltungssaal zur Verfügung steht. Etwas, das wir längst haben.

Es gibt private Interessenten an diesem Objekt, die konkrete Pläne für eine Modernisierung und eine Weiterführung des Bestehenden haben. Es ist also gar nicht nötig, dass die Gemeinde investiert, um das zu erreichen, was offenbar geplant ist. Die Argumentation der Bürgermeisterin, dass sie keine Monopole auf zentrale Immobilien in Seekirchen wolle, ist angesichts des Investitionsvolumens viel zu dünn.

Der Amtsbericht erwähnt mit keinem Wort die Absichten der Gemeindeführung zur Nutzung des Objekts.

Zu den zusätzlichen Investitionen:
In Vorgesprächen schätzte die Bürgermeisterin die Gesamtkosten mit circa einer Million Euro, also etwa 450.000 Euro Investitionsvolumen zusätzlich zum Kaufpreis. Andererseits behauptet sie, die zusätzlich nötigen Investitionskosten könnten erst eingeschätzt werden, wenn ein Nutzungskonzept vorliege.Welche Investitionskosten also noch auf die Gemeinde zukommen, ist völlig unklar.

Ausgehend von einem Kaufpreis von 550.000 Euro und einem Investitionsvolumen von 450.000 Euro sprechen wir von einer nicht eingeplanten, schon erwähnten Budgetbelastung von einer Million Euro.

Der Amtsbericht erwähnt mit keinem Wort die Höhe der zusätzlich zu investierenden Summe. Wir müssen wohl von einem sechsstelligen Betrag ausgehen, insgesamt von einer Million Euro.

Laufende Betriebskosten:
Aufgrund des Alters des Objekts werden die Betriebskosten erheblich und vermutlich in geringerer als anteiliger Höhe einem Pächter der Gaststätte aufzubürden sein. Daher ist mit einem jährlichen Defizit aus dem Betriebskosten in fünfstelliger Höhe zu rechnen.

Auch darüber findet sich nichts im Amtsbericht.

Das öffentliche Interesse:
Mangels Nutzungskonzept und mangels Höhe der Investitions- und Folgekosten, kann nicht beurteilt werden, ob dieses Engagement der Gemeinde im öffentlichen Interesse liegt.

Im Amtsbericht wurde nicht dargelegt, wo genau das öffentliche Interesse dieser Investition liegen soll. Lediglich über „die Wichtigkeit des Objektes für das Stadtzentrum“ finden sich diese sieben Worte. Diese Aussage wird im Amtsbericht aber nicht begründet.

Der Amtsbericht:

… folgt diesem Prinzip des Weglassens und besteht deshalb nur aus vier kurzen Punkten:

1.: Soll die Gemeinde ein angeblich ‚wichtiges Objekt‘ um 550.000 Euro erwerben?:

Diese Frage lässt sich ohne Nutzungskonzept, das mit keinen Wort beschrieben wird, nicht beantworten.

2.: Die Gemeindevorstehung empfiehlt, die Bemühungen um einen Ankauf fortzuführen:

So wurde in der Gemeindevorstehung mehrheitlich entschieden.

3.: Ein Gutachten wird zitiert, dass den Kaufpreis rechtfertigen soll:

Aus dem Gutachten werden lediglich zwei Zahlen genannt: Der Verkehrswert mit 490.000 Euro und der Wert des Zubehörs mit 6.500 Euro. Diese Beträge sind netto. Dank meiner Nachfrage wurde gemeindeintern geklärt, dass voraussichtlich keine Umsatzsteuer anfällt.

Nicht eine Seite aus dem Gutachten findet sich im 164-seitigen Amtsbericht.

Ich habe mich um das Gutachten bemüht, was gar nicht so einfach war. Eine unbürokratische Übermittlung per E-Mail wurde trotz Nachfrage nicht angeboten. Letztendlich durfte ich das Gutachten während des letzten Bauausschusses durchlesen.

Das Gutachten ist mit 30. Januar 2015 datiert (was auch nicht im Amtsbericht steht) und umfasst etwa 50 Seiten, etwa zur Hälfte Gutachten, zur Hälfte Beilagen.
Sehr ausführlich geht das Gutachten auf die bauliche Beschaffenheit des sehr alten Objektes ein, listet zahlreiche Mängel auf und bezeichnet das Objekt als ‚Standard der 1970er Jahre, durchschnittlich bis mäßig‘ . Erwähnt wird ein ‚Investitionsrückstau‘ von 35.000 Euro und ‚es wird darauf hingewiesen, dass der Bauzustand nicht detailliert untersucht wurde‘.

Der Verkehrswert von 490.000 Euro errechnet sich aus dem Sachwert und dem viel niedrigeren Ertragswert, der deshalb 5-fach gewichtet wird. Laut Gutachten sollten beide Werte idealerweise nahe beieinander liegen, was bei diesem Objekt in hohem Maße nicht der Fall ist. Vereinfacht gesagt sind deshalb Erträge aus dem Objekt nur mit Mühe zu erwirtschaften.

Der Ertragswert hat bei diesem Objekt also den bei weitem größten Einfluss auf den Verkehrswert.

Der Ertragswert wiederum wird von den jährlichen Umsätzen der Gastronomie berechnet, die mit 333.000 Euro angegeben werden. Die Gastronomie-Umsätze sind also die wichtigste Grundlage für dieses Gutachten. Leider wird im Gutachten - und erst recht nicht im Amtsbericht - dargelegt, woher dieser Wert stammt.

Nach Einschätzung von mehreren Seekirchner Gastronomen, mit denen ich gesprochen habe, sei dieser Jahresumsatz unplausibel hoch. Die Bürgermeisterin teilt dazu mit, dass laut mündlicher Auskunft des Gutachters diese Gastronomie-Erlöse aus den G+V des jetzigen Eigentümers von 2006, 2007 und 2010 stammen. Leider wird die Herkunft dieser Kennzahl weder im Gutachten genannt, noch ist eine G+V dem Gutachten beigelegt - trotz zahlreicher anderer Beilagen. Wir müssen uns daher auf nicht protokollierte, mündliche Auskünfte verlassen, die sich auf fünf bis neun Jahre alte Daten beziehen.
Auch bestätigt die Bürgermeisterin, dass sich dieser Umsatz nur auf die Gastronomie bezieht, nicht auf das vom jetzigen Eigentümer auch betriebene Catering. Der jetzige Betreiber trennt in seiner Buchhaltung unserer Kenntnis nach seine Umsätze aber nicht nach Gastronomie und Catering auf.

Alle Gastronomen, die ich gefragt habe, schätzen den Umsatz aus der Vergangenheit auf höchstens 200.000 Euro. Welchen Einfluss diese Kennzahl hat, wird klar, wenn wir den Verkehrswert anhand dieser Umsatzannahme neu berechnen: der Verkehrswert beträgt dann nur noch 365.000 Euro, also um 125.000 Euro weniger als lt. jetzigem Gutachten.

Aus unserer Sicht fehlt es dem Gutachten bei seiner wichtigsten Kennzahl daher an belegter Substanz. Der Gutachter weist auch auf ‚mögliche starke Preisschwankungen darüber und darunter‘ hin und nennt sein Ergebnis ‚volatil‘.

Im Amtsbericht werden diese Sachverhalte mit keinem Wort erwähnt.

Der Kaufpreis:
Lt. notariellem Kaufvertrag aus dem Grundbuch hat der jetzige Eigentümer den Hofwirt in 2006 um 370.000 erworben.

Obwohl das bisherige Angebot der Gemeinde bereits fast 10% über dem Verkehrswert des Gutachtens liegt, hat die Bürgermeisterin ohne Not ihr Angebot noch einmal auf 550.000 Euro verbessert und liegt damit bereits 12% oder 60.000 Euro über dem aus unserer Sicht optimistischen Verkehrswert des Gutachtes.

Dieses Angebot entspricht genau den Mindestvorstellungen des Verkäufers, aber nicht den Marktgegebenheiten:
  • der Verkehrswert lt. Gutachten liegt 60.000 Euro darunter
  • mit vorsichtigerer Schätzung des Gastronomie-Umsatzes liegt er sogar 185.000 Euro darunter
  • es gibt lediglich zwei private Mitbieter:
    • einer bietet erheblich weniger als die Gemeinde
    • ein anderer Bieter scheidet aus anderen, betrieblichen Gründen für den Verkäufer aus.

Die Finanzierung:
Im Amtsbericht wird lediglich auf die Finanzierung des Kaufs eingegangen.
Über die mit Sicherheit zu tätigenden sechsstelligen Investitionen wird im Amtsbericht nichts dargelegt. Entsprechend findet sich auch kein Finanzierungsvorschlag für die zu tätigenden Investitionen, obwohl diese demnächst zu erwarten sind.

Keine dieser Ausgaben ist für 2015 budgetiert. Die Gesamtinvestition liegt viel höher als beispielsweise die Begegnungszone, über die man sich ausführlich Gedanken gemacht hat und für die derzeit eine detaillierte Kostenplanung durchgeführt wird. So wie es sein soll.


Vielleicht hätte man aus diesem Projekt etwas Spannendes für die Seekirchnerinnen und Seekirchner machen können, das eine ungeplante Investition in dieser Höhe rechtfertigt. Leider ist man stattdessen damit zufrieden, mit viel Geld den Status Quo fortzuführen.

Steuergeld kann die Gemeinde nur einmal ausgeben. Unsere Stadt hat sehr gute, längst ausgearbeitete Pläne, die eine breite Unterstützung in der Gemeindevertretung haben, die auf ihre Umsetzung warten und die uns viel Geld kosten werden, das uns möglicherweise wegen dieser Investition fehlen oder die Verschuldung der Gemeinde erheblich erhöhen wird. Ich denke an die großartige Idee unseres Stadtparks oder andere Elemente des ‚Integrierten Stadtentwicklungskonzepts‘.

Oder man könnte darüber nachdenken, über einen Grundstückserwerb die Parkplätze in Zentrumsnähe für das Ortszentrum abzusichern oder gar die Parkplatzsituation durch deren Ausbau zu verbessern. Schließlich geht es dabei um eines der wichtigsten Elemente zur Belebung unseres Ortskerns.

Stattdessen will die Gemeinde nun ohne konkretem Ziel ein Objekt erwerben, dass bei der vielen Planung, die für Seekirchen jüngst gemacht wurde, bisher keine oder keine nennenswerte Rolle spielte.

Bei der Präsentation des ISEK lautete die Antwort des Experten auf meine Frage, wie wir die Umsetzung des ISEKs am besten angehen, ganz eindeutig: ‚Die Gemeindevertretung muss sich über die Ziele für Seekirchen einig sein und jede Entscheidung, die wir treffen, mit diesen Zielen abgleichen‘.

Davon ist leider nichts zu spüren.